がけ地がある土地の相続税評価額の計算方法
土地は必ずしも平たんな部分だけではなく、凹凸や傾斜がある部分も存在します。相続財産としての土地の評価では、所有している土地に平坦な部分と「がけ」が存在している場合、通常とは違う方法で評価を行います。今回は「がけ地等を有する宅地」の評価方法についてお伝えします。
平坦な土地とがけ地が一体となっている土地
日本の各地には、山林や丘陵地帯を開発して住宅地にした地域が多く存在します。
ある一定の面積を平たんにすれば住宅を建てられるようになりますので、造成をする際は全ての土地について平たんにするとその分費用かかってしまう等の理由で、一部は従来のまま傾斜部分が残っている状態の土地もあります。
このような土地の場合、傾斜部分は建物が建てられない等、通常の土地と比較して利用価値が下がりますので、その部分については評価を下げることができるというのが「がけ地等を有する宅地の評価」になります。
注意点としては、この評価方法を適用できるのはあくまでも「宅地」の中に「がけ地等」がある場合ということです。
相続発生時に宅地として利用されていた土地に適用できるもので、例えば農地・山林や、草が生い茂っているだけの土地等「雑種地」に該当する土地等の場合にはこの評価方法は適用できません。
評価額の計算方法と減額割合
宅地として利用されていた場合には、次のような手順で評価を行います。
1.土地全体の地積を把握する
土地の全部事項証明書（登記簿謄本）に記載の地積を確認する、現況の地積を測量する等、所有している土地全体の地積を把握します。
2.がけ地部分の地積を確認する
がけ地部分の測量を行えば確認することができますが、平たん部分の地積を測量し、土地全体の地積から差し引くことでがけ地部分の地積を求めることもできます。
3.「がけ地割合」を計算する
「がけ地部分の地積／土地全体の地積」によってがけ地割合が計算でき、この割合によって後述する「がけ地補正率」が異なります。
4.がけ地がどの方角を向いているか確認する
がけ地の方角によってがけ地補正率が変わりますので、方位計等を活用して方角を確認します。
5.がけ地補正率を考慮した土地の評価を行う
「1㎡あたりの土地の評価額×がけ地補正率」でがけ地を考慮した該当地の評価額が計算できます。これに地積を掛けることによって相続税評価額が求められます。
例えば路線価150,000円の道路に面していて地積300㎡、がけ地部分の地積が65㎡、がけ地が南を向いている土地の計算方法は下記の通りとなります（他の補正率等の適用は無いものとします）。
・65㎡／300㎡≒0.21
・がけ地割合0.20以上でがけ地南向きの場合の補正率：0.92
・路線価150,000円×0.92＝138,000円
・138,000円×300㎡＝41,400,000円
・国税庁HP：がけ地補正率
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm#a-hyou_08
基本的な計算の流れはこのようになりますが、がけ地は一方向だけではなく複数方向ある場合もあり、また必ずしも真南・真東等を向いているとも限りません。このような場合には次の方法によってがけ地補正率を求めます。
・複数方向にがけ地がある場合
全体の地積に対するがけ地部分の各方角別のがけ地補正率を求めて、それぞれのがけ地補正率を方角別のがけ地の地積で加重平均する。
【例】全体の地積400㎡のうち、西向き・南向きにそれぞれがけ地が100㎡ある場合
・がけ地割合：（100㎡＋100㎡）／400㎡＝0.50
・がけ地補正率：西向きがけ地0.78×100㎡＋南向きがけ地0.82×100㎡／全体のがけ地200㎡＝0.80
・がけ地が方角の中間に向いている場合
それぞれの方位のがけ地補正率を平均する。
【例】全体の地積400㎡のうち、がけ地100㎡が南東を向いている場合
・がけ地割合：100㎡／400㎡＝0.25
・がけ地補正率：（南向きの補正率0.92＋東向きの補正率0.91）／2＝0.915
→小数点二位未満切捨：0.91
あくまでも一体評価をする場合に減額できる
このように土地にがけ地がある場合には相続税評価額を減額できますが、前述の通り宅地として利用している土地であることが適用の要件となります。
また、宅地として利用している場合でも、がけ地部分についても前述のような「雑種地・山林」として判断される場合には、その部分の土地は宅地と分けて評価することになり、がけ地補正率は適用できません。
判断や計算方法が難しくなる場合もありますので、このような土地の評価を行う場合には専門家へ依頼することをお勧めいたします。