線路沿いにある土地の相続税評価額は低くなる？
新幹線の高架付近や在来線の線路近くにある土地や、飛行場の付近で航空路の下の土地等に住宅が建っている場合があります。このような土地は、相続財産としての評価方法が通常の土地と異なる場合があります。今回は「騒音のある土地」の評価の考え方についてお伝えします。
電車の騒音等によって土地の評価額が下がるのか？
線路や飛行場付近では電車や飛行機が通るたびに走行音・航空音が鳴り響いています。付近に線路や飛行場等が無い土地と比較して、走行音等を「騒音」として感じる場合もあります。相続税の財産評価では、このような土地の評価額を減額できる可能性があります。
・国税庁：利用価値が著しく低下している宅地の評価
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4617.htm
（前略）利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、（中略）利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができます。
（中略）
4（中略）騒音（中略）等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの
（後略）
周辺の土地と比較して騒音があまりにもひどく、土地の価格に影響し不利益を被ってしまうと考えられる場合には、相続税の土地の評価額においても通常の評価方法から10％減額しても良いという内容になっています。
一般的には騒音が少ないほうが住環境も良いと考えられ、騒音が大きい場所については売買価格も相対的に低くなる可能性があります。このような点等を考慮してこのような評価方法があると言えます。
ただし、該当地が路線価地域であれば「路線価」、倍率地域であれば「固定資産税評価額・倍率」が周辺の土地と比較して低い場合には、該当地の騒音等が価格に反映されていることになりますので、10％の減額はできないことになります。
どの程度の騒音が評価減の対象となるのか？
騒音があると言っても人によってうるさいかそうでないかの基準は様々で、どの程度の騒音であればこの評価方法が適用できるか判断が分かれるところです。判断基準の一つは前述の路線価等の確認となりますが、他の判断基準となる事例等をお伝えします。
鉄道沿線の土地について、
①評価計算に採用された路線価が電車走行による振動及び騒音の要因を斟酌して評定されていないこと②鉄道沿線から20m範囲内では電車走行による騒音及び振動が環境省の騒音対策における指針である60デシベルを超えていること
③同地区に存する分譲地における分譲価額に開差が10%を超える取引事例が存在すること
からして、資産評価企画官情報による著しく利用価値の低下している宅地として、鉄道から20mの範囲内の部分について、その相続税評価額から10%を減額するのが相当である。
この裁決では「線路等から20m以内」で「騒音が60デジベル」という数値が示されていますので、判断基準としての参考となります。
さらに騒音については環境省によって基準が定められています。
・環境省：騒音に係る環境基準について
https://www.env.go.jp/kijun/oto1-1.html
地域によって騒音についての環境基準が定められていますので、この基準を超えている場合には減額の適用ができる可能性があります。
ただし都道府県ごとに上記地域についての区分や基準値等が異なりますので、それぞれの都道府県の環境基準を確認した上で適用するかどうかを判断することになります。また、道路・新幹線・航空機ごとに基準が異なる地域もありますので、これらの基準も合わせて確認の上、該当地の騒音について騒音計等を活用して計測していくことになります。
土地ごとの要因を考慮して評価を行う
このように騒音があることによっての減額を適用するかどうかは、路線価等の確認と環境基準を超えているかどうかが判断基準となります。
また、該当地だけでなく周辺の土地の騒音がどれくらいなのかも確認する必要があります。周辺の土地も広い範囲で同様の騒音がある場合には減額ができない場合がありますので、専門家の判断等を仰ぎながらこの評価方法を適用するかを決める必要があります。