資産価値にも影響が。セットバックとは何か？
不動産・建築関係の専門家の方にはおなじみの「セットバック」、それ以外の方には聞き慣れない言葉かもしれませんが、
今回はこのセットバックがどのようなものか、所有している・または相続する不動産にはどんな影響があるのかなどをお伝えします。
セットバックは何のために行う？
セットバックは、土地とその土地に面している道路が大きく関係してきます。ある土地に建物を建てる場合には、その土地は「建築基準法」の道路に2m以上接していなくてはなりません。
ちなみに接道している部分が2m未満の場合「接道義務」に違反している土地となり、更地の場合には新しく建物を建てられず、また既存の建物がある場合にも、取り壊して新しい建物を建てることができません。
接道義務は、該当地と道路との「接道幅員」つまり間口が2m以上あれば良いということなります。
それに対して「セットバック」は「道路幅員」が4m未満の道路に接している土地に建物が建っている場合、その建物を取り壊して新しい建物を建てる時に、その道路の中心線から2m後退した部分を道路と土地との新たな境界線とすることを指します。
セットバックは建築基準法と都市の防災に関連があります。建築基準法第42条1項では道路を「幅員四メートル以上のもの」と定めています。
ただし、この建築基準法が施行されたのが昭和25年と戦後間もない頃で、当時は4m未満の道路が多数存在し、これを道路と認めない場合には建て替え等ができなくなるという不都合が生じてしまう懸念がありました。
そこで建築基準法の施行時に、幅員4m未満の道路で既に建物が建っている場合には、その道路を建築基準法の道路とみなすこととなりました。
これが建築基準法第42条2項道路（みなし道路）となります。この2項道路に接している土地の建物の建て替えが進んでいき、その度に「セットバック」が行われれば、いずれ2項道路も幅員が4mになっていくという考えです。
この幅員4mというのは、車2台がすれ違うことができる幅、さらに言えば消防車が通行できる幅員となります。幅員4m未満の地域で火災が発生した場合、消防車が現場まで行くことができずに延焼し、災害が大きくなることも想定されます。
街づくり・防災の面からもセットバックを進めていこうという目的もあります。
自宅が狭くなる？
ただし、2項道路に接道している土地の既存建物に住んでいる所有者側から見たらどうでしょうか。自宅が老朽化し建て替える場合には、セットバック部分は道路として自治体に無償提供（自治体によって違いあり）することになり、その結果自分の土地が狭くなりますので、建て替え後は建て替え前より自宅が狭くなってしまいます。
このような理由で建て替えではなくリフォームをして新しくするケースもあり、この場合にはセットバックの必要が無く道路幅員も広くなりません。建築基準法が施行から70年以上経った今でも2項道路が存在しているこのような事情が各地であることも理由の一つです。
セットバックは土地にどのような影響が？
2項道路に接している土地を相続した場合には、相続した時点ではセットバックをする必要がありませんが、セットバックを必要とする部分の地籍について、評価額を70％控除することができます（3割評価）。
例えば100㎡の土地の相続税評価額が4,000万円でセットバックを必要とする面積が10㎡の場合、セットバック部分の評価額は4,000万円×10㎡／100㎡＝400万円となります。この400万円部分の評価額が30％となり、土地全体の評価額は4,000万円－400万円×70％＝3,720万円となります。
2項道路に接している土地の相続税評価額を算出する際は、セットバック部分の地籍も正しく計算しないと、過大申告をしてしまうことになります。特に路線価の高い地域ではセットバックの地籍自体は小さくても控除できる額が大きくなるケースもありますので、セットバック部分の正しい評価は必須となります。
このように、2項道路に接している土地は、建て替え時や相続時の他、売買時にも影響してきます。
セットバックが必要な土地を購入する際は、どれくらいセットバックをする必要があるのか、建物を新築・建て替えの時にどのような影響があるのかを確認する必要がありますし、売却をする場合には、周辺の相場よりも価格が割安になるケースもあります。
面積自体は大きくなくても、時には大きな影響が出る可能性があるのがセットバックとなります。